Nepodceňujte přípravu na hypotéku

Hypotéka do měsíce? Někdy to jde, ale pozor na tvrdé „vystřízlivění“…

Od hypoteční krize v roce 2007 uběhlo již více než desetiletí a trh s účelovými úvěry na bydlení zažívá jednu změnu za druhou, viz. poslední uvolnění sazeb ČNB.

Jak tedy zůstat klidný, v případě zájmu o financování nového bydlení, popřípadě rekonstrukce toho starého, a mít jistotu, že na hypotéku dosáhnete? Tomu se budu věnovat v následujících řádcích.

Řekneme si, jak by se měl člověk na hypotéku připravit, kolik mu to zabere času a co je to bezpečná hypotéka?

Pro náš případ budu používat následující modelovou situaci: mladý pár Adam (25) a Eva (21), žijí u rodičů v Dačicích (maloměsto do 10 tisíc obyvatel), průměrný plat Adama 26 tisíc čistého, průměrný plat Evy 22 tisíc čistého, oba mají smlouvu na dobu NEURČITOU.

Oba dostali od rodičů do startu „stavebko“ ve výši 150 tisíc, jinak ŽÁDNÉ úspory nemají. Po zaplacení běžných výdajů včetně zábavy, nájmu rodičům a jídla jim zbývá dohromady 10 tisíc korun. Jejich sen je koupit si nově zrekonstruovaný moderní slunný byt 3+1 za cenu do 3 MIL. Kč.

Pro uchazeče o hypotéku jsou nejdůležitější tři ukazatele, které hrají roli při posuzování žádosti.

Jsou jimi

1. DTI - poměr celkového dluhu k ročním čistým příjmům žadatele (9x),
2. DSTI – poměr měsíčních splátek úvěru a s nimi spojených nákladů k čistým příjmům žadatele za měsíc (45%) a
3. LTV - poměr požadované výše úvěru a zástavní hodnoty kupované nemovitosti, která má sloužit k zajištění hypotečního úvěru (80%).

V našem případě společný posuzovaný příjem je 50 tisíc, takže hodnota DTI je v pořádku (48 x 12 x 9 > 3M), hodnota DSTI předpokládáme, že je také v pořádku, protože výše splátky v případě 3M bude orientačně maximálně 14 tisíc, což je necelých 34% čistého posuzovaného příjmu. V případě posledního ukazatele LTV však přichází tvrdé vystřízlivění v podobě nutné rezervy 20% z 3M. Příčemž víme, že máme pouze 300 tisíc, tedy přesně polovinu toho, co potřebujeme.

Výše uvedenou situaci můžeme nazvat jako typickou, kdy žadatelé o hypotéku přijdou s absolutní neznalostí, ale s jasnou představou, že by do měsíce rádi načerpali a pořídili byt, protože už ho mají vyhlídnutý a takhle krásný byt už nikdy nenajdou.

V takové situaci pak přichází hořké zklámání, když musím zájemcům sdělit, že jim chybí 300 tisíc k tomu, aby hypotéka prošla. Když si pak klienti spočítají, že potřebných 300 tisíc (v našem modelovém případě) budou šetřit ještě 30 měsíců, tak jsou zklamaní a litují, že to nevěděli předem.
V našem případě měli Adam s Evou ještě tu výhodu, že jim rodiče dali polovinu požadované částky, ale kdyby ne, tak jejich čas šetření je dvojnásobný (60 měsíců). Abych eliminoval tyto a podobné případy, tak radím všem svým kamarádům, známým a klientům – pojďme se sejít nad budoucí hypotékou minimálně 2 roky před její realizací.

Výhodou pro budoucího zájemce o hypotéku bude to, že bude vědět, co dnes dělat, aby to v žádané době vyšlo, a to bez spoléhání na osud. Na základě zjištěných údajů vytvoříme finanční plán, jehož prvním cílem bude, abychom potřebnou hypotéku získali. S tím souvisí i servis poradenské kanceláře včetně zajištění právního poradenství cestou advokátní kanceláře a realitních služeb v momentě, kdy již dojdeme k realizaci nákupu.

Druhým cílem finančního plánu pak bude získat základ, v době realizace, pro bezpečnou hypotéku a splatit ji dříve než za 30 let. O tom ale až příště…

Ing. Jiří Kameník EFA

Víte, že svým klientům jsem osobně zprostředkoval hypotéky v objemu téměř 1 miliardy a navíc, každá 10 hypotéka v ČR se řeší cestou Partners finanční skupiny?

Jednejte proto už od začátku s profíkama ve svém oboru. Vyhnete se tak zbytečným komplikacím!